受重磅政策利好影響，自“十一”國慶假期以來，北京樓盤到訪量快速上升，成交量大幅上漲。位于地鐵郭公莊站僅400米的中海豐和叁號院也吸引了不少的看房者。不過，有著換房計劃的購房者嚴(yán)女士卻在看房過程中產(chǎn)生了這樣的疑問：項目地下有9號線、房山線兩條地鐵線經(jīng)過，在地鐵高速通過時，樓棟會不會有振動噪聲？雖然項目已在地鐵穿行的區(qū)域挖土造湖，這樣能起到阻隔的作用嗎？開發(fā)商在建設(shè)過程中，采取了什么措施來減少地鐵高速穿行時的干擾？
避開地鐵而“退線”，建高層豪宅
中海豐和叁號院沙盤。
作為中海藏峰系，豐和叁號院有著“千平湖景”“萬平園林”，這似乎成了項目的賣點。但在“千平湖景”的地下是呼嘯而過的高速地鐵，包括地鐵房山線及地鐵9號線，兩條地鐵每天多次往返。
追溯地塊源頭，2023年10月31日，北京豐臺郭公莊2宗涉宅用地進(jìn)行出讓。其中，豐臺區(qū)地鐵9號線郭公莊車輛段項目（三期）1518-614、L08地塊由中海地產(chǎn)以54.4億元競得，溢價率6.67%，成交住宅樓面價約為6.25萬元/平方米。據(jù)出讓文件顯示，該地塊屬于R2二類居住用地、A61機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施用地，建筑規(guī)模約12.47萬平方米。
因為地下有地鐵穿行的原因，豐和叁號院在設(shè)計時，就將地塊分成了東西兩個部分，其中西邊共有3棟樓，均為四合院，報價為8000萬元至近1億元。而東邊則有7棟樓，4棟是25層的高層，3棟為8層的洋房，戶型建面在168-262平方米之間，這一戶型標(biāo)準(zhǔn)也鎖定了其購買人群為“頂級改善”。
從價格來看，銷售指導(dǎo)價達(dá)9.2萬元/平方米（上下浮動8%）。在豐臺樓市，在地塊面市時這樣的指導(dǎo)價格也曾引起市場質(zhì)疑，最終是要用高端產(chǎn)品與價格匹配。事實上，中海也將其定位為豪宅，除了四合院外，每套總價在1500萬至2500萬元之間。
值得關(guān)注的是，雖然豐和叁號院小區(qū)容積率為2.2，但是因為要避開地鐵的“退線”范圍，地塊東部區(qū)域要承載7棟樓座，建筑集中排布，其局部容積率自然會升高，這就不難理解會出現(xiàn)25層的高層產(chǎn)品。
據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，地塊下有地鐵通過，這是項目的硬傷，6.25萬元/平方米的樓面價，原本以為能賣到9.2萬元/平方米，但目前市場是“以價換量”，單價也必然大打折扣。每平方米不到3萬元的毛利，對于中海這個項目來說，“控成本”的壓力會很大。
在拿地5個多月后，今年3月，豐和叁號院就開售并已建成了實景區(qū)。不過，該項目的售樓處并不在現(xiàn)場，而是設(shè)在中海甲叁號院的寫字樓內(nèi)。貝殼財經(jīng)記者走訪發(fā)現(xiàn)，項目有著自己的銷售團(tuán)隊，銷售流線都是規(guī)范動作，先在售樓處登記看樣板間，隨后在銷售人員帶領(lǐng)下，方能去現(xiàn)場的實景區(qū)。但無論是在沙盤前介紹項目，還是觀看樣板間的時候，記者接觸到的銷售人員均未提及地鐵在小區(qū)地塊下穿行一事。在售樓處公示區(qū)域，也未見到相關(guān)提示信息。
“千平大湖”下的震動？
對于有意購買豐和叁號院的消費者來說，最為關(guān)心還是地下的兩條地鐵線，比如在運行時，會對這個豪宅項目產(chǎn)生怎樣的影響？畢竟沙盤的美好與現(xiàn)實總會有差距，尤其是一些對噪聲敏感人群更是如此。
眾所周知，地鐵列車運行時對周邊一定范圍內(nèi)建筑造成震動和噪聲。比如，地鐵列車運行時車輛對鋼軌產(chǎn)生沖擊，傳遞到軌道結(jié)構(gòu)，再通過隧道結(jié)構(gòu)傳遞到周圍土層，進(jìn)而激發(fā)鄰近建筑或構(gòu)筑物（地面、地下）產(chǎn)生震動。
對于住宅類敏感建筑，根據(jù)《城市區(qū)域環(huán)境振動標(biāo)準(zhǔn)》(GB10070-88)，“居民、文教區(qū)”有晝間70dB、夜間 67dB的限值要求。因此，在建筑設(shè)計過程中，至少也要遵循這一標(biāo)準(zhǔn)。
據(jù)多位參觀過豐和叁號院實景的業(yè)內(nèi)人士以及購房者表示，在地鐵通過時，在湖邊的確能感受到震動，距離湖邊越遠(yuǎn)干擾越小。但在住宅樓里會不會有震感，因為樓棟還在建設(shè)中，未能進(jìn)入，目前還是未知數(shù)。
據(jù)悉，早在2023年7月，豐和叁號院所在地塊出讓前，北京市科學(xué)技術(shù)研究院城市安全與環(huán)境科學(xué)研究所、國家環(huán)境保護(hù)城市噪聲與振動控制工程技術(shù)中心對該地塊進(jìn)行了專項研究（以下簡稱“《專項研究》”）?！秾ｍ椦芯俊诽岢?，為充分且合理地利用項目地塊土地面積，有必要劃定振動控制距離，在適宜區(qū)域或采取工程減振措施的條件下開展建筑布局設(shè)計。
參考目前振動實測及預(yù)測結(jié)果，以67dB作為控制限值要求，上述《專項研究》對豐和叁號院所在地塊的振動控制給出了建議：地鐵線路軌道中心線兩側(cè)60米-66米范圍外為敏感建筑適宜建設(shè)區(qū)域，26米-30米范圍內(nèi)不建議建設(shè)敏感建筑；在房山線上行軌道中心線東側(cè)26米-60米、房山線下行軌道中心線西側(cè)30米-60米及9號線東側(cè)30米-66米范圍內(nèi)建設(shè)敏感建筑時，敏感建筑應(yīng)采用筏板基礎(chǔ)，并進(jìn)行建筑基礎(chǔ)隔振處理。
圖/《專項研究》截圖
《專項研究》明確提到，中海豐和叁號院后續(xù)二級開發(fā)時，應(yīng)進(jìn)一步結(jié)合軌道減振措施情況、源強(qiáng)與場地土振動傳播特性、建筑落位及建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計資料，開展精細(xì)化的建筑室內(nèi)振動預(yù)測分析，確定每棟敏感建筑的振動控制需求后開展控制措施設(shè)計，尤其應(yīng)識別建筑結(jié)構(gòu)樓板振動相比室外環(huán)境振動顯著放大的情況，以保證地塊內(nèi)所有敏感建筑振動影響均滿足標(biāo)準(zhǔn)限值要求；同時應(yīng)考慮室內(nèi)結(jié)構(gòu)噪聲影響，避免結(jié)構(gòu)噪聲超過標(biāo)準(zhǔn)限值要求。
項目回應(yīng)：造園造湖、樓座防震，年末開放樓體體驗
從北京近年來供地情況來看，加大對軌道交通站點周邊用地的出讓，推進(jìn)“站城融合”已是市場的需求，所以地鐵上蓋項目也并不鮮見，但像嚴(yán)女士一樣的購房者最為關(guān)注的是，開發(fā)商在建設(shè)過程中，采取了什么措施來減少地鐵高速穿行時的干擾？
對此，北京建院第九建筑設(shè)計院院長助理王新平認(rèn)為，一般從設(shè)計角度處理此類問題通用手法是：其一，采用減隔震技術(shù)，如設(shè)置減震溝；其二，在地鐵建筑與居住建筑之間設(shè)置減震構(gòu)造，使地鐵的震動波不能直接傳遞到上部建筑物的主體結(jié)構(gòu)，包含水平振動和豎向振動兩種。這些具體技術(shù)非常復(fù)雜且專業(yè)。
新京報貝殼財經(jīng)記者聯(lián)系到中海豐和叁號院銷售總監(jiān)崔雨，他給予了解答：一是在地鐵的“退線”范圍內(nèi)，項目沒有做任何樓座，而是做了園林和湖，相當(dāng)于做了一個公共的戶外園林空間，保證建筑和地鐵之間有足夠的安全距離。從整個規(guī)劃平面的角度進(jìn)行了一個創(chuàng)新排布，也成為了今年豪宅市場上獨具特色的“千平湖景”“萬平園林”。二是在樓座下方，做了地鐵防振措施，咨詢顧問單位是權(quán)威機(jī)構(gòu)北京市科學(xué)技術(shù)研究院城市安全與環(huán)境科學(xué)研究所。三是根據(jù)咨詢顧問單位的測量，地鐵振動值影響因素包括聲音和振動，項目運用了“奧卓新材”，可以理解為一種墊在基座下面，有著隔震措施的新型材質(zhì)；根據(jù)咨詢顧問單位對于不同點位的振動值，進(jìn)行了不同材料的鋪設(shè)，保證樓座的安全和經(jīng)濟(jì)性。
崔雨還表示，今年年末，將會在離地鐵“退線”比較近的樓座開放實體樣板，讓客戶實際體驗和感受。“大湖下面沒有做隔震措施，通過對比，客戶可以感受到湖邊與做完防護(hù)之后的樓宇差距?！贝送?，崔雨還提到，售樓處有相關(guān)視頻演示，購房者可以了解相關(guān)內(nèi)容。
而對于有看房人提出的能否在合同中對地鐵帶來噪聲、震動等潛在影響進(jìn)行約定，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示，如何避免樓盤地下地鐵噪聲、震動的干擾，專業(yè)性太強(qiáng)，不好預(yù)判。對于購房者來說，正常是可以在合同上約束，但是合同往往是開發(fā)商提前準(zhǔn)備好的格式條款，尤其是購房合同的補充協(xié)議，往往會把開發(fā)商的很多責(zé)任豁免掉，遇到這種情況，想通過合同去規(guī)避在實踐中難度較大。
新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟 校對 劉軍
